住建运行机制的规范文件

1.《进一步规范城中村改造的若干规定》(郑政文〔2007〕103号)的原

【核心提示】 2007年6月12日,酝酿已久的 《进一步规范城中村改造的若干规定》(郑政文〔2007〕103号)(以下简称103号文),终于在郑州房地产界的翘首企盼中出台了,其中首次制定了城中村改造的安置开发比,首次将“招、拍、挂”拿地机制引入城中村改造中来,全面叫停“小产权房”建设,明确了新的拆迁安置、赔付标准,更是创造性地将城中村改造和廉租房建设联系在一起,一系列极具操作性和可行性的政策颇有新意,被称为“解决了拿地、拆迁、赔偿等难题”的多赢模式。

城中村改造是一道难题。新规的出台无疑为破解这道难题提供了一条“求解之路”。

求解一 安置开发比明确为1∶2 【103号文第5条规定:城中村改造的安置开发比为1∶2。安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。】

以往的城中村改造,往往是一家开发商对一个村庄进行整体改造,开发过程中并不清楚所用来开发的配套商品房实际应为多少,新政策以安置房确定配套商品房大小的做法尚属首次提及。 河南财经学院工程管理系教授刘社认为,根据现有的拆迁总面积来确定安置面积,通过安置面积的大小可以计算出相应配套商品房的大小,城中村改造限定安置开发比是103号文中最具新意的革新,这表明了开发商拿到城中村改造权后不能像以前那样可以随意进行开发了,使城中村改造更加规范和有序了。

103号文中还规定,安置开发比以外的土地将会被纳入市人民政府统一收购储备,进入土地市场销售。刘社认为,城中村改造盘活了市区存量土地,将使一些开发商获得更多在市区拿地的机会。

河南省社会科学院副院长刘道兴告诉记者,城中村改造限定了安置开发比例,这说明了政府在城中村改造中的干预力度加大了,这是因为郑州市区的土地越来越稀缺,土地价值也随之逐年走高,政府盘活了更多的存量土地,获得更多的土地收益,对开发商和政府而言是一件“双赢”的事。 求解二 户型遵循“90、70新政” 【103号文第13条、15条规定:市规划部门应会同相关部门依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划编制城中村改造总体规划,作为指导全市城中村改造的依据。

总体规划的主要内容包括城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。】 将城中村改造总体规划和城市发展规划相统一,城中村改造总体规划按照城市总体规划来制定,将会对全市城中村改造起到统筹和布局的作用。

自去年6月1日“国六条”颁布以来,新开发商品房必须遵循90平方米以内中小户型占70%的政策,但这一政策并未在城中村改造中严格执行,原因就是没有相应的政策加以限制。 103号文第16条明确规定:城中村改造的配套开发商品房,应严格按照《国务院办公厅转发建设部关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)套型面积控制比例的规定执行。

刘社认为,103号文中明确了城中村改造的配套商品房同样要依据国家宏观调控政策行事,维护了国家政策的严肃性。 求解三 优先进行安置房建设 【103号文第36条明确规定:城中村改造应优先进行安置房的建设,自行改造的村(组),安置房及基础设施的建设不得晚于第二期建设计划,第一期建设的商品房销售款应优先用于安置房的建设。

房地产开发企业参与改造的,原则上应将安置房及基础设施的建设安排在第一期建设计划内;确需对安置房分期建设的,应该在前两期建设计划内全部建成,第一期建设的安置房不得少于安置房总面积的60%,其商品房销售款及按揭抵押款应优先用于第二期安置房的建设。】 依照以往城中村改造的经验,开发商往往会先进行商品房的建设,以便于尽快回笼资金,最大限度地降低改造风险,而103号文的出台,对开发商进行城中村改造提出了更高的要求,使村民的利益得到了进一步的保障。

刘道兴认为,这一条是政府对开发商下达的死任务,制度的可操作性很强,切实保证了村民的利益,使村民能尽快住进新的家园得到了保障,同时,令开发商更明确了建造安置房和商品房两者的关系,对开发商整体实力的要求增高了。 求解四 “拆迁、补偿、安置”三层是红线 【103号文第28条规定:原村民合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。

被拆迁人选择货币补偿的,补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。原则上三层以下(含三层)的合法建筑,按市场评估价给予补偿。

被拆迁人选择产权调换的,原则上以三层以下(含三层)的合法建筑,按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。】 2004年4月制定的《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法(试行)》中规定,城中村农民住宅拆迁补偿、安置以基准建筑面积(每户228平方米)为依据。

与此不同的是,103号文采取了更为灵活和科学的方式,既保障了村民的合法权利又明确了哪些被拆迁房屋才具有合法的地位。 刘社认为,根据不同城中村的区位及村民房屋的实际面积和用途来确定赔付标准,较原来全市统一的基准建筑面积的赔付标准,这种新的拆迁安置、补偿制度更为科学。

同时,从字面上看,三层以下(含三层)才被认。

2.工程项目工作运行机制包括哪些内容

工程项目质量控制质量是工程项目的生命,要想成功地管理好工程项目就必须将质量问题作为项目管理的核心内容。

在项目实施的过程中,项目管理部应经常召开专题会议重点强调质量问题,树立质量高标准的理念,要以质量立信誉,以管理求效益,强化施工现场管理。1)科学管理,建立健全各项管理制度 制定岗位责任制和各项规章制度是项目管理的首要任务和重要部分。

项目经理必须重视制度的建立,在施工现场必须抓好督促及落实工作,并要在原有的规章制度基础上,根据该工地的实际情况,建立各种人员的岗位责任制,明确工地管理人员的职责,且成文张贴于工地办公室,以便对照执行。同时明确各种机具、用电以及外墙脚手架等设备的操作和维修制度,由专人负责,专人管理,保证各项工作到位,同时要强化计划管理,根据总进度要求,针对施工实际及时修正计划,实现对重要节点的控制,使计划管理处于最佳状态。

2)提高认识,加强对一线工人的管理 要提高施工管理水平,必须思想领先,即首先要提高管理意识。由于生产工人流动性大,普遍技术素质差,质量意识薄弱,只重工作进度,忽视工程规模及质量,贪图方便,盲目求快,责任性不强,安全意识差,给施工管理带来很大难度,对这些意识和做法要彻底改变。

项目管理部在提高管理人员意识的基础上,对生产工人也要加强管理。具体的做法是实施“一选择,二教育,三管理”的原则。

一选择即对生产工人实行“优胜劣汰”的原则,对那些安全意识差、技术素质低、不服从管理的生产工人必须淘汰。二教育既是对工人上岗前必须实行安全、文明施工教育,对特殊工种的人员必须按照国家规范要求进行岗前考试。

对各 施工班组工人必须实行奖罚分明的制度,以充分调动工人的积极性,发挥工人的主导作用。三管理即是在施工前必须向生产工人做好各项技术交底工作,在施工过程中严格控制每道工序,实行跟踪、监督、记录、复查或抽查,从技术措施到实际操作中严格把好质量关。

坚持自检、互检、抽检相结合;坚持上道工序不合格下一道工序不准施工的具体做法,特别对容易发生质量通病的工种及工序进行专职跟踪施工,以强制的手段来克制质量通病,改变不规范的做法。3)组织施工,努力抓好工程质量安全管理 在以项目经理为核心的项目管理过程中,必须认真搞好工程质量、安全管理,要把一个施工现场的许多单位组织起来,有节奏地、均衡的、互不干扰的进行施工,使其达到工期短、质量好、保安全、成本低的效果,这是一个很复杂的问题,它包括技术、质量、安全、材料、进度和施工现场等各项管理工作。

因此,在施工管理中,必须实行制度化、网络化,使各项管理形成制度化。项目经理要经常组织召开专业业务分析会,要把各种专业业务分析的结论、信息及时反映给公司,能更好地实现对现场施工过程的全面控制。

4)严格质检,坚决将工程质量检验抓落实 在工程的管理上要严格按照“三检查、二坚持、一过硬”(即自检、互检、复检;坚持按图施工,坚持按规范施工;产品过硬)的方针进行施工,做到挂牌施工,责任到人,思想到位。对质量管理采取攻通病、创优良、上水平,使工程质量达到优良,将质量隐患消灭在施工过程的萌芽中,对每一道工序都进行验收,力争攻克和排除工程上的“渗、漏、壳、裂、倒、毛、糙、塞、污”等常见病,力图以管理制度来提高工程质量,以技术措施来保证工程质量。

在安全管理方面,要加强安全教育,提高职工和民工的安全意识。公司要舍得花人力、物力、财力搞好安全设施,施工管理人员要尽职尽责。

在施工现场设立安全警示牌和安全标语,以提高施工的安全意识。工程项目进度控制 工程项目进度控制除监理对本工程项目进行进度控制外,项目管理部也对工程项目进度进行管理。

项目管理部将按照监理审定的《施工组织设计》的网络图检查施工进度,提醒监理工程师督促施工单位采取相应措施加快施工进度,以求实际进度与计划进度相符。 为了保证建设工期总体目标,项目管理部可以要求施工单位向监理报审季度计划、月计划,再由监理报项目管理部,随时检查和督促。

工程项目进度目标不能按计划实现的原因有多种,作为项目管理部,组织协调是实现有效进度控制的关键。因为与项目进度有关的单位较多,包括业主、监理单位、设计单位、施工单位、材料供应单位、设备供应单位、监督管理工程建设的政府部门等等,如果不能做好与这些单位的协调工作,进度控制工作将是十分困难的。

工程项目投资控制 工程项目投资控制不是单一目标的控制,而应与工程项目质量控制、进度控制和合同管理统一进行。从整个项目建设流程上看,投资控制的重点应在项目决策和设计阶段,施工阶段作为一个项目的执行阶段其对整个项目投资的贡献是有限的。

对于施工阶段的投资控制,工程项目管理部的主要任务是审核监理上报的进度款支付、签证、变更,也正是通过审核支付、签证、变更对项目投资进行控制的。另外,工程项目管理部的技术管理人员还可以根据自己的经验和技术提出或采纳新技术、新材料、新工艺以达到节约项目投资的目的。

3.如何建立规范高效的审批运行机制

构建规范高效的行政审批机制主要从规范行政审批程序、推进行政审批电子化、强化行政审批监督机制三方面入手。

一、规范行政审批程序

(一)规范申请程序

目前,我国行政审批事项繁多,程序繁琐复杂。首先,为了保证行政审批申请人了解有关规定、申请的程序和条件。行政审批机构应当公示行政审批的相关规定及申请行政审批的具体流程。公示方式可以多样化。行政审批机构一般在审批机构大厅里公示审批流程图,也可以采用在网站上公布等其他方式,但是必须以便民为原则。其次,目前在我国,门难进、脸难看、事难办、人难找的四难现象较为严重。行政审批机构应当实行首问责任制。该制度规定群众来访时,机关在岗被询问的工作人员即为首问责任人。要求首问责任人对群众提出的问题或要求,无论是否是自己职责(权)范围内的事,都要给群众一个满意的答复。最后,行政审批机构应当将申请登记在册,严格遵守《行政许可法》等相关法律关于申请程序的规定。

(二)规范审查程序

《行政许可法》第三十四条规定:“行政机关应当对申请人提交的申请材料进行审查。申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式,行政机关能够当场作出决定的,应当当场作出书面的行政许可决定。根据法定条件和程序,需要对申请材料的实质内容进行核实的,行政机关应当指派两名以上工作人员进行核查。”该条文规定了审查的程序和条件。笔者认为,在审批机关审查申请过程中也应当引入回避制度。如果负责行政审批的工作人员与审批事项或是审批申请人有利害关系,应当回避。同时禁止行政审批机构工作人员于审批审查通过之前,在公共场所之外,单方面与审批申请人接触。公务员本人违反相关规定,应给予相应处分,以此保障审查程序的公正。

(三)规范决策程序

对于技术性强、专业要求高的行政审批事项,为保证决策的科学性,行政审批机构在决策过程中,应当邀请相关专家论证该事项。笔者建议建立专家咨询制度,确保专家组成的全面性,论证的独立性。美国早在1972年就通过了《联邦咨询委员会法》,目的在于通过法律保证各种形式的专家咨询机构建议的客观性以及公众在专家咨询过程中的知情权。目前在我国,某些行政审批机关可以任意挑选专家进行咨询或论证,从而可能导致被挑选的咨询专家受利益驱使,甚至为决策机构所雇佣。因此,决策机构对专家的选择必须考虑不同专家的利益立场,尽可能使受决策影响的利益各方都能有专家代表,从而通过专业知识的相互制约而获得平衡。另外,对于涉及行政相对人及第三人重大利益的行政审批事项,应当举行听证会。各省、自治区、直辖市需要逐步完善行政审批听证程序,以保障当事人合法权益。

二、推进行政审批电子化

充分利用现代网络信息技术,加快推行网上行政审批建设与应用,切实提高办事效率,加快推进服务型政府建设步伐的必然要求,是构建“权力阳光运行机制”,打造廉洁政府的重要内容。

建设电子行政审批,一是要全面整合网络资源,统筹管理。政府网站是电子审批的服务终端,是公民与政府重要的接触点。二是要改进技术手段。理想化的电子行政审批,以行政相对人为中心,实现一对一的服务模式和全天候审批。这需要改进技术手段,健全信息安全保障体系。从网络层、应用层等构建完整的电子审批体系。三是完善相关法律。行政审批电子化也是一把双刃剑,需要有配套的法律、法规为其保驾护航。实现行政审批电子化的同时,也要实现行政审批法制化。

三、强化行政审批监督机制

对行政审批工作进行监督的目的,就是维护公平、公正、公开的阳光竞争环境。一是健全审批部门内部监督制约机制,落实审监分离制度,加强部门内部监督检查,建立审批人员定期轮岗和审批回避制度。二是健全行政审批部门外部监督机制。有关纪检监督部门纪检监察要立足本职,广泛收集企业及服务对象对审批制度改革的意见和建议,对改革中出现的问题,及时研究反馈给有关部门。三是建立责任追究制度。要按照“谁审批,谁负责”和“权责对等”的原则,明确审批单位、审批人对审批过错的责任。各地区或各部门根据自身特点制定行政审批责任追究实施细则,以确保行政审批工作依法、规范、有序地进行。

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